Deuda · 10 min · 24 de agosto de 2026
Crédito hipotecario en México 2026: cómo comparar y no pagar de más
Tasa vs CAT, enganche real, gastos de escrituración, plazo óptimo y pagos anticipados: el método para elegir hipoteca y ahorrarte cientos de miles de pesos en intereses.
Deuda
Hipoteca: compara el CAT
Una hipoteca es la deuda más grande que la mayoría va a tener en su vida. Un punto porcentual de diferencia, en 20 años, puede costar el precio de un coche. Y casi nadie compara bien.
La tasa no es el precio, el CAT sí
La tasa anunciada ignora comisión por apertura, avalúo, seguro de vida y seguro de daños. El CAT integra todo eso. Pide siempre el CAT sin IVA de cada banco y compáralos entre sí, no la tasa de la publicidad.
Lo que cuesta antes de la primera mensualidad
Además del enganche (típicamente 10%–20%), hay gastos de escrituración, notario, avalúo e impuesto de adquisición que suelen sumar entre 5% y 8% del valor del inmueble. Si no los tienes en efectivo, no estás listo para comprar todavía.
Plazo: la trampa de la mensualidad baja
Alargar de 15 a 20 años baja la mensualidad, pero puede sumar cientos de miles de pesos en intereses. La regla razonable: elige el plazo más corto cuya mensualidad no rebase el 30% de tu ingreso neto y usa pagos anticipados para acortarlo más.
Cómo se comporta tu deuda en el tiempo
En los primeros años, la mayor parte de cada mensualidad se va a intereses, no a capital. Por eso los pagos anticipados a capital al inicio son los que más ahorran. Un pago extra al año puede recortar varios años del crédito.
Comparativo rápido
Ejemplo · $100,000 al 10% anual
Interés simple vs interés compuesto
| Año | Interés simple | Interés compuesto | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 1 | $110,000 | $110,000 | — |
| 5 | $150,000 | $161,051 | +$11,051 |
| 10 | $200,000 | $259,374 | +$59,374 |
| 20 | $300,000 | $672,750 | +$372,750 |
| 30 | $400,000 | $1,744,940 | +$1,344,940 |
A 30 años, el interés compuesto entrega 4.4× más que el simple. Misma tasa, mismo capital, cero aportaciones extra.
Antes de firmar, revisa esto
Comisión por prepago (debería ser cero), seguro contratable con otra aseguradora, posibilidad de subrogación para cambiarte de banco si bajan las tasas, y si la tasa es realmente fija durante todo el plazo. Pide la tabla de amortización completa: es el único documento que no miente.
Simula el costo de los intereses
Antes de decidir plazo, mide cuánto trabaja el interés en tu contra:
Calculadora · Pruébalo con tus números
Valor estimado en 15 años
$1,203,461
Aportado
$590,000
Ganancia
$613,461
La regla práctica
Compara CAT, no mensualidades. Junta el enganche más el 8% de gastos, elige el plazo más corto que aguantes y programa un pago anual a capital desde el primer año.
Preguntas frecuentes
Interés compuesto · FAQ
- ¿Cuánto enganche necesito para una hipoteca en México?
- Normalmente entre 10% y 20% del valor del inmueble, más un 5% a 8% adicional para escrituración, notario, avalúo e impuestos.
- ¿Qué es mejor, plazo de 15 o 20 años?
- El plazo más corto que puedas pagar sin rebasar el 30% de tu ingreso neto. A 15 años pagas mensualidad más alta pero muchísimos menos intereses totales.
- ¿Conviene hacer pagos anticipados a capital?
- Sí, sobre todo en los primeros años, cuando la mayor parte de la mensualidad se va a intereses. Confirma que el pago se aplique a capital y no a mensualidades futuras.
- ¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?
- Sí, mediante subrogación de crédito. Vale la pena evaluarla si las tasas bajaron de forma significativa desde que firmaste, considerando los gastos del trámite.